Συχνές ερωτήσεις
Είμαι αγοραστής
Πώς θα βρω το ιδανικό ακίνητο ;
Η αναζήτηση ενός ακινήτου που θα φιλοξενήσει τις καθημερινές μας στιγμές, τα αγαπημένα μας πρόσωπα και θα μας προσφέρει μοναδικές αναμνήσεις, απαιτεί αφοσίωση, υπομονή και σωστό χειρισμό. Πρόκειται άλλωστε για το σημαντικότερο ίσως περιουσιακό στοιχείο μας!
Πριν ξεκινήσει λοιπόν η διαδικασία αναζήτησης, θα πρέπει να έχετε θεσπίσει ορισμένα κριτήρια τα οποία επιθυμείτε να ικανοποιεί το νέο ακίνητο. Αυτά, μπορεί να σχετίζονται με την επιφάνεια, την τιμή, την περιοχή, την παλαιότητα, τον αριθμό υπνοδωματίων (για κατοικίες), τις θέσεις στάθμευσης αλλά και οποιονδήποτε άλλο παράγοντα, βάσει των επιθυμιών σας. Άλλωστε, όπως προείπαμε, η αγορά ακινήτου δε χωρά συμβιβασμούς!
Αφού ολοκληρώσετε και την καταγραφή των κριτηρίων που έχετε θέσει, ξεκινά η αναζήτηση. Μπορείτε να την κάνετε μόνοι σας ή να απευθυνθείτε σε μεσιτικό γραφείο. Η διαφορά? Αναλύεται στην επόμενη ερώτηση / απάντηση.
Γιατί να απευθυνθώ σε μεσιτικό γραφείο για την αγορά ακινήτου ;
Η συμβολή του μεσιτικού γραφείου, αν και μη υποχρεωτική, εντούτοις μπορεί να σας γλιτώσει αρκετό χρόνο, ενέργεια αλλά και χρήματα! Πάμε λοιπόν να δούμε πώς μπορεί να γίνει αυτό.
- Γνώση της αγοράς ακινήτων: Ένα μεσιτικό γραφείο, κατέχοντας την εμπειρία στον κλάδο των ακινήτων μπορεί να σας προσανατολίσει προς τη σωστή κατεύθυνση. Θα σας πληροφορήσει για τις τάσεις της αγοράς, θα σας προτείνει λύσεις αλλά και θα σας εξηγήσει με τεκμηριωμένο τρόπο το εάν οι επιδιώξεις σας ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα (είναι ρεαλιστικά εφικτές) ή όχι, βάσει της παρούσας κατάστασης της αγοράς.
- Περισσότερες επιλογές: Το μεσιτικό γραφείο θα σας δώσει τη δυνατότητα πρόσβασης σε ένα μεγάλο χαρτοφυλάκιο μη δημοσιευμένων ακινήτων ενώ θα σας παραπέμψει σε αυτά που ανταποκρίνονται στα δικά σας κριτήρια
- Δίκτυο πελατών / συνεργατών: Ψάχνεις το ιδανικό ακίνητο ? Το μεσιτικό γραφείο μπορεί να έχει ήδη τη λύση. Και ακόμη στην περίπτωση που δεν υπάρχει κάποιο υπάρχον ακίνητο που σε συναρπάζει, θα σε βοηθήσει να το βρεις σε πολύ συντομότερο χρόνο μέσω ενός δικτύου πελατών και συνεργατών στο οποίο θα μεταβιβάσει το αίτημά σου για εύρεση ακινήτου με τα χαρακτηριστικά που επιθυμείς.
- Διαπραγμάτευση: Αφού έχετε επιλέξει το ακίνητο που θέλετε, το επόμενο βήμα είναι η έναρξη της διαδικασίας της αγοραπωλησίας. Πρόκειται για ένα πολύ κρίσιμο στάδιο, στο οποίο η εμπειρία, οι διαπραγματευτικές ικανότητες και ο επαγγελματισμός ενός μεσίτη θα σας βοηθήσουν να διαπραγματευτείτε με τους καλύτερους όρους επιτυγχάνοντας ευνοϊκότερη συμφωνία για όλα τα συμβαλλόμενα μέρη (αγοραστής και πωλητής) και γεφυρώνοντας με τον καλύτερο τρόπο τυχόν διαφωνίες μεταξύ εκείνων.
Φυσικά όλα τα παραπάνω έχουν ως προϋπόθεση το γεγονός ότι απευθυνθήκατε σε γραφείο που υιοθετεί τον επαγγελματισμό και θα σεβαστεί τη δέσμευσή που σας δίνει. Στη Naced φροντίζουμε για την καλύτερη δυνατή εξυπηρέτησης σας. Με ειλικρίνεια, επαγγελματισμό και εμπειρία μπορούμε να σας βοηθήσουμε να βρείτε το ακίνητο που σας αξίζει!
Βρήκα το ακίνητο που θέλω. Τι πρέπει να κάνω μετά ;
Συγχαρητήρια! Μόλις ολοκληρώσατε το πρώτο βήμα για την αγορά του ακινήτου σας. Τη σκυτάλη στο σημείο αυτό θα πρέπει να παραλάβουν ο μηχανικός, ο δικηγόρος αλλά και ο συμβολαιογράφος. Τα βήματα που πρέπει να ακολουθηθούν έως την ολοκλήρωση της αγοράς είναι τα εξής:
- Νομικός Έλεγχος του ακινήτου, όπου ελέγχεται από δικηγόρο η ύπαρξη κάθε είδους νομικού βάρους στο ακίνητο
- Τεχνικός Έλεγχος: Εφόσον το ακίνητο δεν έχει βάρη, το επόμενο βήμα είναι ο τεχνικός έλεγχος του ακινήτου τα είδη του οποίου διαφέρουν ανάλογα με τις ανάγκες σας ,
- Σύνταξη και υπογραφή συμβολαίου: Τελευταίο βήμα αποτελεί η σύνταξη και υπογραφή του συμβολαίου αγοράς του ακινήτου και η μεταγραφή του στο οικείο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολογικό Γραφείο
Μεταξύ του πρώτου βήματος (δηλαδή της ολοκλήρωσης του νομικού ελέγχου) και την υπογραφή του συμβολαίου, συνήθως μεσολαβεί κάποιο προσύμφωνο ή ιδιωτικό συμφωνητικό για την κατοχύρωση του ακινήτου.
Πως ξέρω ότι η τιμή του ακινήτου που βρήκα είναι συμφέρουσα ;
Η εκτίμηση και αξιολόγηση της τιμής ενός ακινήτου είναι μία πολυσύνθετη διαδικασία κατά την οποία θα πρέπει να ληφθούν υπόψη διάφορα χαρακτηριστικά τα οποία συνθέτουν το ακίνητο όπως είναι η περιοχή, η επιφάνεια, η παλαιότητα οι παροχές (πχ. θέσεις στάθμευσης, πισίνα κλπ.) και πολλά άλλα. Συνεπώς είναι πολύ δύσκολο για κάποιον αγοραστή να προσδιορίσει από μόνος του την αξία του ακινήτου που τον ενδιαφέρει.
Έτσι, στη Naced, με σκοπό διευκόλυνση αλλά και την αποτροπή εξαπάτησης των αγοραστών – πελατών μας, αναλαμβάνουμε την εκτίμηση της αξίας των ακινήτων που τους ενδιαφέρουν προς αγορά. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τις εκτιμήσεις ακινήτων πατήστε εδώ.
Ποια δικαιολογητικά χρειάζονται για την αγορά ακινήτου ;
Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται από την πλευρά του αγοραστή είναι τα ακόλουθα:
- Φωτοτυπία ταυτότητας ή Διαβατήριο
- Αποδείξεις πληρωμής του φόρου μεταβίβασης ακινήτου (Φ.Μ.Α.) από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. για το ακίνητο που πρόκειται να αγοραστεί. Προκειμένου να υπολογιστεί και να καταβληθεί ο φόρος αυτός, ο αγοραστής
έχει υποβάλλει πριν την υπογραφή του συμβολαίου ειδική δήλωση που τη
συντάσσει ο συμβολαιογράφος, προς την αρμόδια Δ.Ο.Υ.
Στην περίπτωση απαλλαγής φόρου για αγορά πρώτης κατοικίας ο αγοραστής θα πρέπει να προσκομίσει στην αρμόδια Δ.Ο.Υ.:
-
Υπεύθυνη δήλωση στην οποία να αναφέρεται ότι δεν έχει χρησιμοποιήσει το δικαίωμα της φοροαπαλλαγής για απόκτηση πρώτης κατοικίας στο παρελθόν αλλά και ότι δεν κατέχει κατά πλήρη κυριότητα άλλο σπίτι ή διαμέρισμα.
-
Απλά αντίγραφα των δηλώσεων εισοδήματος των 5 τελευταίων ετών.Αντίγραφο του εντύπου Ε9 θεωρημένο από την εφορία
-
Αν είναι έγγαμος θα χρειαστεί πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης και να υπογράψει υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 Ν.1599/86 με το περιεχόμενο που θα υποδείξει η Δ.Ο.Υ.
Χρειάζεται να δώσω προκαταβολή ; Τι γίνεται εάν εγώ ή ο ιδιοκτήτης αποσυρθούμε από τη συμφωνία ;
Μία προκαταβολή (αρραβώνας), ανάλογη της αξίας του ακινήτου, πρέπει να καταβληθεί προκειμένου να επισημοποιηθεί το ενδιαφέρον σας, το ακίνητο να αποσυρθεί από την αγορά και η τιμή του να κλειδώσει εκεί όπου
τελικά έχει συμφωνηθεί. Η προκαταβολή δίνεται στον ιδιοκτήτη – πωλητή ή στον πληρεξούσιο δικηγόρο του, αφού συνταχθεί και υπογραφεί από τους συμβαλλόμενους Ιδιωτικό Συμφωνητικό, το οποίο έχει και την έννοια της απόδειξης. Σε αυτό καθορίζονται σαφώς:
- Το ύψος του τιμήματος αγοραπωλησίας του ακινήτου.
- Ο τρόπος εξόφλησής του.
- Ενδεχόμενες κατασκευαστικές παρεμβάσεις, εφόσον το ακίνητο είναι υπό κατασκευή.
- Η προθεσμία υπογραφής των οριστικών συμβολαίων, μετά τον Έλεγχο Τίτλων Ιδιοκτησίας του ακινήτου.
- Οι ρήτρες που αφορούν στον αγοραστή και στον πωλητή, σε περίπτωση υπαναχώρησης ενός εκ των δύο.
Ενδεικτικά αναφέρεται ότι η προκαταβολή αυτή είναι συνήθως το 10% του τιμήματος αγοραπωλησίας του ακινήτου (χωρίς αυτό να είναι δεσμευτικό).
Σε περίπτωση που διαμένετε στο εξωτερικό ή για άλλους προσωπικούς λόγους, μπορείτε να κάνετε ειδικό πληρεξούσιο στον Δικηγόρο σας, προκειμένου να αναλάβει την όλη διαδικασία. Το πληρεξούσιο συντάσσεται υποχρεωτικά από Συμβολαιογράφο και στην περίπτωση που διαμένετε στο εξωτερικό, αυτό μπορεί να γίνει στην πλησιέστερη Ελληνική Προξενική αρχή.
Πάντως, στη περίπτωση που για οποιονδήποτε λόγο αλλάξετε γνώμη και δεν θέλετε να αγοράσετε το ακίνητο, η προκαταβολή θα παραμείνει υπέρ του ιδιοκτήτη, εκτός κι αν η υπαναχώρησή σας οφείλεται σε νομικό πρόβλημα του ακινήτου (υποχρεώσεις προς το δημόσιο, τράπεζες, μη καθαροί τίτλοι κλπ) που επισημάνθηκε από τον Δικηγόρο σας κατά το χρονικό διάστημα ελέγχου των Τίτλων Ιδιοκτησίας, όπως αναφέρθηκε πιο πάνω, οπότε η προκαταβολή πρέπει να σας επιστραφεί από τον ιδιοκτήτη εις διπλούν.
Χρειάζομαι πολιτικό μηχανικό ;
Όχι, δε χρειάζεται μηχανικός από τη πλευρά του αγοραστή. Τη μελέτη του πολιτικού μηχανικού την αναλαμβάνει (από οικονομική σκοπιά) εξ’ ολοκλήρου ο ιδιοκτήτης του ακινήτου.
Χρειάζομαι δικηγόρο και συμβολαιογράφο ; Δεν ξέρω κάποιον
Από το 2014, η παράσταση δικηγόρου στα συμβόλαια είναι προαιρετική. Ωστόσο, αν και προαιρετική, η παρουσία δικηγόρου είναι πολύ χρήσιμη διότι φροντίζει για τη διασφάλιση των συμφερόντων του αγοραστή κατά τη σύνταξη του συμβολαίου.
Η παρουσία συμβολαιογράφου είναι απαραίτητη για τη σύνταξη του συμβολαίου. Τα συμβολαιογραφικά έξοδα αναλαμβάνονται εξ’ ολοκλήρου από τον αγοραστή.
Δεν γνωρίζετε κάποιον συμβολαιογράφο ή δικηγόρο εξειδικευμένο στην αγοραπωλησία ακινήτων ; Σας έχουμε τη λύση. Στη Naced συνεργαζόμαστε με δικηγορικά αλλά και συμβολαιογραφικά γραφεία παρέχοντας στους πελάτες μας όλες τις απαραίτητες υπηρεσίες για την ολοκλήρωση της αγοράς του νέου τους ακινήτου.
Πόσο γρήγορα μπορεί να ολοκληρωθεί η αγοραπωλησία ;
Η αγοραπωλησία ενός ακινήτου στην Ελλάδα συνιστά μία σχετικά χρονοβόρα διαδικασία κυρίως λόγω της μεγάλης γραφειοκρατίας που απαιτεί. Ο χρόνος περάτωσης της αγοραπωλησίας δεν είναι κοινός για όλες τις περιπτώσεις αλλά κυμαίνεται ανάλογα με τις απαιτήσεις που προκύπτουν με ένα μέσο όρο ολοκλήρωσης της διαδικασίας τους 2 μήνες.
Ποια είναι τα έξοδα για την αγορά ενός ακινήτου στην Ελλάδα ;
Οι 5 οικονομικές υποχρεώσεις που έχει ο αγοραστής κατά τη διαδικασία αγοραπωλησίας είναι:
- Δικηγορικά Έξοδα:
Από το 2014, η παράσταση δικηγόρου στα συμβόλαια είναι προαιρετική. Εάν η παράσταση δικηγόρου αναγράφεται στο συμβόλαιο, τότε η κλίμακα αμοιβής κυμαίνεται βάσει κώδικα περί δικηγόρων από 0,01% έως και 1% επί της τιμής πώλησης του ακινήτου. Εάν όμως δεν αναγράφεται στο συμβόλαιο η παράσταση δικηγόρου, δεν υποχρεούται στην έκδοση σχετικού τριπλοτύπου και τότε η αμοιβή καθορίζεται ελεύθερα και εκδίδεται Απόδειξη Παροχής Υπηρεσιών, η οποία και βαρύνεται με ΦΠΑ 24%. Η παρουσία δικηγόρου είναι πολύ χρήσιμη διότι φροντίζει για τα συμφέροντα του αγοραστή κατά τη σύνταξη του συμβολαίου. Για αυτή την εργασία ανάλογα με το μέγεθος και τη δυσκολία της, η αμοιβή μπορεί να αυξηθεί αναλόγως. - Συμβολαιογραφικά Έξοδα: Εξαρτώνται από τη συμφωνία με τον συμβολαιογράφο. Τα έξοδα αυτά βαρύνουν τον αγοραστή και ανέρχονται στο ποσό που υπολογίζει και αναγράφει στις τελευταίες σελίδες του συμβολαίου ο συμβολαιογράφος. Τα έξοδα αυτά βαρύνονται με επιπλέον 24% ΦΠΑ.
- Υποθηκοφυλακείο: Τα έξοδα για την μεταγραφή του συμβολαίου στο υποθηκοφυλακείο της περιοχής του ακινήτου υπολογίζονται με συντελεστή 0,475% επί της αναγραφόμενης στο συμβόλαιο αξίας της αγοράς του ακινήτου. Ο υποθηκοφύλακας εκδίδει Απόδειξη Παροχής Υπηρεσιών στην οποία επιβαρύνει και ΦΠΑ 24%. Προσοχή! Η αγοραπωλησία σας θα ολοκληρωθεί και θα είναι εντελώς νόμιμη μόνο μετά την μεταγραφή του ακινήτου στο υποθηκοφυλακείο.
-
Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου: Ο φόρος μεταβίβασης (ΦΜΑ), δηλαδή ο φόρος που πληρώνει στην εφορία ο αγοραστής για την αγορά ενός ακινήτου είναι 3% επί της αντικειμενικής αξίας ή επί της αναγραφόμενης στο συμβόλαιο (εάν αυτή είναι μεγαλύτερη της αντικειμενικής). Σε αυτό προστίθεται ποσοστό 3% επί του ΦΜΑ υπέρ του οικείου Δήμου (Οργανισμού Τοπικής Αυτοδιοίκησης – ΟΤΑ). Για παράδειγμα, εάν η αξία του ακινήτου είναι 100.000€ τότε οι φόροι υπολογίζονται ως εξής: Φόρος μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) =100.000€ x 3% = 3.000€ Φόρος υπέρ του οικείου Δήμου (Φόρος ΟΤΑ)= 3.000€ x 3% = 90€ Συνολικός Φόρος = 3.000€ + 90€ =
3.090€Ακόμα, σε περίπτωση αγοράς ακινήτου από επαγγελματία εργολάβο, του
οποίου η άδεια εκδόθηκε μετά την 01/01/2007, το τίμημα βαρύνεται με
Φ.Π.Α 24%. - Μεσιτικά Έξοδα: Η μεσιτική αμοιβή συνήθως στις αγοραπωλησίες είναι 2% από τον αγοραστή και 2% από τον πωλητή και υπολογίζεται στην τελική τιμή πώλησης του ακινήτου.
Ποια είναι η αμοιβή του μεσίτη για την αγορά ενός ακινήτου ;
Το μεσιτικό μας γραφείο λαμβάνει για τις υπηρεσίες που παρέχει στην αγοραπωλησία ακινήτων το 2% (+24% ΦΠΑ) επί της τελικής τιμής πώλησης του ακινήτου από τη μεριά του αγοραστή και το 2% (+24% ΦΠΑ) από τη μεριά του ιδιοκτήτη. Για παράδειγμα, εάν η αξία του ακινήτου είναι 100.000€ τότε η αμοιβή του μεσίτη υπολογίζεται ως εξής:
Αμοιβή Μεσίτη από Αγοραστή = (100.000€ x 2%)*1,24 = 2.480 €
Αμοιβή Μεσίτη από Πωλητή= (100.000€ x 2%)*1,24 = 2.480 €
Είμαι πωλητής
Γιατί να απευθυνθώ σε μεσιτικό γραφείο για την πώληση του ακινήτου μου; Με ποιά κριτήρια επιλέγω ;
Το μεσιτικό γραφείο θα σας βοηθήσει να πουλήσετε με τον καλύτερο δυνατό τρόπο το ακίνητό σας εξοικονομώντας για εσάς αρκετό χρόνο, ενέργεια αλλά και χρήματα! Πάμε λοιπόν να δούμε πώς μπορεί να γίνει αυτό.
- Εκτίμηση Ακινήτου: Η εκτίμηση της αξίας του ακινήτου είναι ίσως η σημαντικότερη ενέργεια που πρέπει να πραγματοποιηθεί πριν το ακίνητο μπει στην αγορά προς πώληση. Πρόκειται για την πρόσδοση στο ακίνητο μίας τιμής πώλησης λαμβάνοντας υπόψη όλα τα χαρακτηριστικά, το είδος αλλά και την περιοχή στην οποία βρίσκεται. Η σωστή και έγκυρη εκτίμηση της αξίας του ακινήτου είναι μείζονος σημασίας μιας και θα πρέπει να βρίσκεται ουσιαστικά στη χρυσή τομή, να μην είναι δηλαδή ούτε πολύ υψηλή και μη ρεαλιστική, αποτρέποντας τους υποψήφιους αγοραστές αλλά ούτε και χαμηλότερη από αυτή που θα μπορούσε να αποδοθεί στο ακίνητο διότι όπως είναι προφανές στην περίπτωση αυτή θα υπάρξει απώλεια κέρδους από την πώληση. Έτσι λοιπόν, ένας έμπειρος και εξειδικευμένος μεσίτης μπορεί να σας βοηθήσει να εκτιμήσετε με ακρίβεια την αξία του ακινήτου σας ώστε να αποφύγετε τις παραπάνω καταστάσεις. Με αυτό τον τρόπο θα εξοικονομήσετε και χρόνο, αλλά και χρήματα, που σε πολλές περιπτώσεις υπερβαίνουν κατά πολύ τη μεσιτική αμοιβή. Μην ξεχνάτε πως η άρτια εκτίμηση ενός ακινήτου από τον ιδιοκτήτη του είναι σχεδόν αδύνατη, τόσο λόγω απειρίας, όσο και για συναισθηματικούς λόγους που συνήθως δεν τον αφήνουν να είναι αντικειμενικός.
- Προώθηση ακινήτου – Δίκτυο πελατών / συνεργατών: Θέλετε να πουλήσετε το ακίνητό σας; Το μεσιτικό γραφείο μπορεί να έχει ήδη τη λύση. Και ακόμη στην περίπτωση που δεν υπάρχει κάποιος ενδιαφερόμενος αγοραστής τη δεδομένη στιγμή, θα σας βοηθήσει να τον βρείτε σε πολύ συντομότερο χρόνο μέσω ενός δικτύου πελατών και συνεργατών στο οποίο θα προωθήσει το ακίνητό σας. Ακόμη, τη NACED θα προωθήσει το ακίνητό σας στα δημοφιλέστερα websites που , με τέτοιΜε αυτόν τον τρόπο θα μπορέσουν να εξοικονομηθούν χρήματα από φορολογία, ενώ μία γρήγορη πώληση παρέχει δυνατότητα γρήγορης επανεπένδυσης του κεφαλαίου της πώλησης. Με τον τρόπο αυτό προσδίδεται υπεραξία στο ακίνητο σας.
- Διαπραγμάτευση: Μετά την δημοσιοποίηση της , το επόμενο βήμα είναι η έναρξη της διαδικασίας της αγοραπωλησίας. Πρόκειται για ένα πολύ κρίσιμο στάδιο, στο οποίο η εμπειρία, οι διαπραγματευτικές ικανότητες και ο επαγγελματισμός ενός μεσίτη θα σας βοηθήσουν να διαπραγματευτείτε με τους καλύτερους όρους επιτυγχάνοντας ευνοϊκότερη συμφωνία για όλα τα συμβαλλόμενα μέρη (αγοραστής και πωλητής) και γεφυρώνοντας με τον καλύτερο τρόπο τυχόν διαφωνίες μεταξύ εκείνων.
Πόσο αξίζει το ακίνητό μου στην αγορά ;
Η εκτίμηση της αξίας του ακινήτου είναι ίσως η σημαντικότερη ενέργεια που πρέπει να πραγματοποιηθεί πριν το ακίνητο μπει στην αγορά προς πώληση. Πρόκειται για την πρόσδοση στο ακίνητο μίας τιμής πώλησης λαμβάνοντας υπόψη όλα τα χαρακτηριστικά, το είδος αλλά και την περιοχή στην οποία βρίσκεται. Η σωστή και έγκυρη εκτίμηση της αξίας του ακινήτου είναι μείζονος σημασίας μιας και θα πρέπει να βρίσκεται ουσιαστικά στη χρυσή τομή, να μην είναι δηλαδή ούτε πολύ υψηλή και μη ρεαλιστική, αποτρέποντας τους υποψήφιους αγοραστές αλλά ούτε και χαμηλότερη από αυτή που θα μπορούσε να αποδοθεί στο ακίνητο διότι όπως είναι προφανές στην περίπτωση αυτή θα υπάρξει απώλεια κέρδους από την πώληση. Έτσι λοιπόν, ένας έμπειρος και εξειδικευμένος μεσίτης μπορεί να σας βοηθήσει να εκτιμήσετε με ακρίβεια την αξία του ακινήτου σας ώστε να αποφύγετε τις παραπάνω καταστάσεις. Με αυτό τον τρόπο θα εξοικονομήσετε και χρόνο, αλλά και χρήματα, που σε πολλές περιπτώσεις υπερβαίνουν κατά πολύ τη μεσιτική αμοιβή. Μην ξεχνάτε πως η άρτια εκτίμηση ενός ακινήτου από τον ιδιοκτήτη του είναι σχεδόν αδύνατη, τόσο λόγω απειρίας, όσο και για συναισθηματικούς λόγους που συνήθως δεν τον αφήνουν να είναι αντικειμενικός.
Ποια είναι η διαδικασία που πρέπει να ακολουθήσω για την πώληση του ακινήτου μου ;
1. Ανάθεση Ακινήτου σε Μεσιτικό Γραφείο: Το πρώτο βήμα για την πώληση του ακινήτου σας, είναι η εύρεση του Μεσιτικού Γραφείου. Η επιλογή αυτή είναι πολύ σημαντική και θα πρέπει να γίνει συνετά, αφού έχετε θέσει ορισμένα αντικειμενικά κριτήρια τα οποία θα θέλατε να πληρεί το μεσιτικό γραφείο που θα επιλέξετε τελικά. Μην κάνετε βεβιασμένες κινήσεις διότι αυτές μπορεί να σας στοιχίσουν στο μέλλον. Η επιλογή ενός μη επαγγελματία δύναται να σας κοστίσει χρόνο αλλά και χρήματα. Και στο σημείο αυτό ολοκληρώνονται οι δικές σας αρμοδιότητες και τη σκυτάλη αναλαμβάνει το μεσιτικό γραφείο. Στη συνέχεια, λοιπόν, ο μεσίτης θα αναλάβει όλες τις προβλεπόμενες διαδικασίες για την εύρεση του αγοραστή. Θα προβεί σε εκτίμηση της αξίας του ακινήτου βάσει των χαρακτηριστικών του, θα το φωτογραφήσει ή και θα το βιντεοσκοπήσει συνήθως με τη βοήθεια επαγγελματικού συνεργείου και στη συνέχεια θα το προωθήσει σε ένα δίκτυο πελατών και σε sites αγοραπωλησίας ακινήτων με μεγάλη επισκεψιμότητα. Μετά την εκδήλωση ενδιαφέροντος από υποψήφιους αγοραστές, ο μεσίτης θα επιδεικνύει το ακίνητο αναδεικνύοντάς το με τον καλύτερο δυνατό τρόπο. Εσείς δεν χρειάζεται να κάνετε απολύτως τίποτα! Η υποβολή τελικού ενδιαφέροντος από κάποιον υποψήφιο αγοραστή έπειτα και από την αυτοψία του ακινήτου με τη συνδρομή του μεσίτη, σηματοδοτεί την συνέχιση της διαδικασίας.
2. Προσύμφωνο / Προκαταβολή από αγοραστή: Μόλις λοιπόν βρεθεί αγοραστής, είθισται η υπογραφή ενός προσυμφώνου μέσω του οποίου ορίζεται, μετά από συμφωνία πωλητή και αγοραστή, ένα χρηματικό ποσό ως προκαταβολή. Το προσύμφωνο ουσιαστικά δεσμεύει και τα δύο μέρη να προβούν στη μεταβίβαση του ακινήτου. Το συμφωνητικό περιλαμβάνει τα στοιχεία των συμβαλλόμενων μερών, την συμφωνηθείσα τιμή πώλησης, τον τρόπο πληρωμής και τους όρους της σύμβασης. Η προκαταβολή ρυθμίζεται και πληρώνεται σε αυτό το στάδιο. Το ποσό της προκαταβολής είναι διαπραγματεύσιμο και κυμαίνεται συνήθως στο 5-10% της τιμής πώλησης του ακινήτου. Σημειώνεται ότι οι όροι που συμφωνούνται στο προσύμφωνο πώλησης είναι διαπραγματεύσιμοι. Η βοήθεια ενός δικηγόρου στη σύνταξη του προσυμφώνου κρίνεται απαραίτητη για την προάσπιση των δικαιωμάτων των συμβαλλόμενων μερών.
3. Συλλογή απαραίτητων δικαιολογητικών: Ο αγοραστής επιλέγει τον συμβολαιογράφο που θα διαχειριστεί τη συλλογή απαραίτητων δικαιολογητικών για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης. Ακολουθήστε τις οδηγίες του συμβολαιογράφου αναφορικά με τη σειρά που πρέπει να ακολουθηθεί για την απόκτηση των δικαιολογητικών. Ορισμένα έγγραφα ίσως να πρέπει να συγκεντρωθούν νωρίτερα από κάποια άλλα. Για παράδειγμα, μπορεί ο
μηχανικός να διαπιστώσει αναντιστοιχία μεταξύ της πραγματικής επιφάνειας του ακινήτου και των δηλώσεων των σχεδίων. Στην περίπτωση αυτή θα πρέπει να δηλώσει την πραγματική επιφάνεια (τ.μ.). Μία τέτοια ενέργεια θα έχει επιπτώσεις στον ΕΝΦΙΑ, το ΤΑΠ και το ΠΕΑ μεταξύ άλλων εγγράφων και σε περίπτωση που έχετε ήδη εκδώσει αυτά τα έγγραφα, θα χρειαστεί επανέκδοση. Προτείνουμε συνεπώς τακτική επικοινωνία με τον συμβολαιογράφο ενώ θα πρέπει ακόμα ο πωλητής να είναι προετοιμασμένος για σχετικά μεγάλη γραφειοκρατία. Εναλλακτικά, μπορείτε να εξουσιοδοτήσετε κάποιον δικηγόρο για τη παραλαβή όλων των απαραίτητων δικαιολογητικών και να απαλλαγείτε από όλη αυτή την χρονοβόρα διαδικασία.
Τα απαραίτητα δικαιολογητικά αναφέρονται αναλυτικά στην επόμενη ερώτηση.
4. Υπογραφή συμβολαίου αγοραπωλησίας ακινήτου: Μόλις συγκεντρωθούν τα απαραίτητα έγγραφα από πωλητή αλλά και αγοραστή, ο αγοραστής θα πρέπει να καταβάλει τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτου. Μετά και την ολοκλήρωση της πληρωμής αυτής το πεδίο είναι πλέον έτοιμο για την υπογραφή του συμβολαίου. Ο αγοραστής και ο πωλητής μεταβαίνουν στο γραφείο του συμβολαιογράφου για την ανάγνωση και την υπογραφή του συμβολαίου. Η
ανάγνωση αυτή δίνει στον συμβολαιογράφο μια τελευταία ευκαιρία να εντοπίσει τυχόν προβλήματα με τα έγγραφα ή το συμβόλαιο. Παράλληλα και τα συμβαλλόμενα μέρη μπορούν να υποβάλλουν τυχόν ερωτήσεις.
Συμπληρωματικά, ο συμβολαιογράφος μπορεί να ζητήσει από τον δικηγόρο που διενήργησε τον αρχικό έλεγχο του τίτλου ιδιοκτησίας να κάνει έναν τελικό έλεγχο στο υποθηκοφυλακείο για να βεβαιωθεί ότι δεν έχουν προκύψει αλλαγές. Η διαδικασία αυτή μπορεί να διαρκέσει αρκετές ώρες. Μετά την ολοκλήρωσή της, το συμβόλαιο εκτυπώνεται και τα συμβαλλόμενα μέρη το υπογράφουν. Ο αγοραστής μεταφέρει το χρηματικό ποσό στον τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή. Αυτό μπορεί να γίνει είτε με τραπεζική μεταφορά είτε με τραπεζική επιταγή, ολοκληρώνοντας έτσι την αγορά του ακινήτου.
Ποια δικαιολογητικά χρειάζεται να συγκεντρώσω ;
Τα δικαιολογητικά που πρέπει να έχει ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου είναι τα εξής:
-
- Βεβαίωση μηχανικού για τη δήλωση στο Ν. 4495/2017 μη αυθαιρεσίας ή τακτοποίηση σε περίπτωση που υπάρχουν αυθαιρεσίες.
- Φορολογική ενημερότητα για πώληση ακινήτου.
- Ασφαλιστική ενημερότητα και βεβαίωση μη οφειλής από το αρμόδιο τμήμα ΙΚΑ, μόνο στην περίπτωση που ο πωλητής διατηρεί εμπορική επιχείρηση ή είναι νομικό πρόσωπο οποιαδήποτε μορφής ή συμμετέχει σε εταιρία οποιαδήποτε μορφής με οποιαδήποτε ιδιότητα. Αν τίποτα από τα παραπάνω δεν ισχύει, τότε αρκεί ο πωλητής να υποβάλει υπεύθυνη δήλωση ότι δεν υποχρεούται σε προσκόμιση ασφαλιστικής ενημερότητας, την οποία ο συμβολαιογράφος θα προσαρτήσει στο συμβόλαιο.
- Βεβαίωση μη οφειλής τέλους ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ) από τον Δήμο στον οποίο ανήκει το ακίνητο. Προκειμένου να λάβει το ΤΑΠ ο ιδιοκτήτης οφείλει να προσκομίσει στο αρμόδιο τμήμα του Δήμου: πρόσφατη απόδειξη της Δ.Ε.Η. και συμβόλαιο ιδιοκτησίας του ακινήτου
- Τους τίτλους ιδιοκτησίας του ακινήτου που πουλάει, οι οποίοι μπορεί να είναι το συμβόλαιο αγοράς του ακινήτου ή η αποδοχή κληρονομιάς σε περίπτωση που το ακίνητο περιήλθε στα χέρια του ως κληρονομιά.
- Σε περίπτωση όπου το ακίνητο έχει περιέλθει στα χέρια του πωλητή από δωρεά γονική παροχή ή κληρονομιά μετά την 31/12/1989, τότε απαιτείται πιστοποιητικό από την αρμόδια ΔΟΥ ότι δηλώθηκε η δωρεά/γονική παροχή/κληρονομιά αντίστοιχα και πως δεν οφείλεται οποιοσδήποτε φόρος.
- Πιστοποιητικό ότι το ακίνητο έχει μετεγγραφεί στο υποθηκοφυλακείο κατά τον χρόνο αγοράς του από τον τωρινό ιδιοκτήτη.
- Κτηματογραφικό απόσπασμα (διάγραμμα και φύλλο) από την υπηρεσία του Κτηματολογίου, αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή ενταγμένη στο Κτηματολόγιο.
- Υπεύθυνη δήλωση (θεωρημένη από την αρμόδια ΔΟΥ) στην οποία θα αναφέρεται ότι το εν λόγω ακίνητο συμπεριλαμβάνεται στην δήλωση Ε9.
- Υπεύθυνη δήλωση θεωρημένη επίσης από την αρμόδια ΔΟΥ ότι ο πωλητής του ακινήτου δεν είναι υπόχρεος σε δήλωση μεγάλης ακίνητης περιουσίας, ή σε αντίθετη περίπτωση όπου είναι υπόχρεος, αντίστοιχο πιστοποιητικό ότι η δήλωση έχει υποβληθεί.
- Υπεύθυνη δήλωση προς την αρμόδια ΔΟΥ ότι το εν λόγω ακίνητο κατά τα τελευταία πέντε έτη δεν απέφερε εισοδήματα προς τον πωλητή. Σε αντίθετη περίπτωση όπου το ακίνητο ήταν μισθωμένο, χρειάζεται αντίστοιχη υπεύθυνη δήλωση προς την αρμόδια ΔΟΥ ότι το ακίνητο απέφερε εισοδήματα κι ότι αυτά περιλαμβάνονται στην δήλωση εισοδήματος που ο πωλητής υπέβαλε.
- Επικυρωμένο αντίγραφο της οικοδομικής αδείας από την αρμόδια πολεοδομία, εάν το ακίνητο χτίστηκε μετά την 14/3/1983, διαφορετικά χρειάζεται υπεύθυνη δήλωση τόσο του πωλητή όσο και του αγοραστή ότι το ακίνητο έχει ανεγερθεί πριν την ημερομηνία αυτή.
- Βεβαίωση από τον αρμόδιο Δήμο ότι δεν υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές του ακινήτου για την εισφορά σε γη και χρήμα.
- Πιστοποιητικό ότι καταβλήθηκε το Ενιαίο Τέλος Ακινήτου (Ε.Τ.ΑΚ).
- Σε περίπτωση που το μεταβιβαζόμενο ακίνητο είναι οικόπεδο τότε χρειάζεται τοπογραφικό διάγραμμα με δηλώσεις του Ν.651/1977 και του Ν.1337/83 από το μηχανικό που το συνέταξε.
- Άδεια του Νομάρχη όταν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή η οποία είναι χαρακτηρισμένη ως παραμεθόρια.
- Από 1.1.2011 απαιτείται Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης για κάθε ακίνητο εμβαδού μεγαλύτερου των 50τμ
Πώς πρέπει να προετοιμάσω το ακίνητό μου για πώληση ;
Πριν ξεκινήσει η φωτογράφιση από το μεσιτικό γραφείο και η επίδειξη του ακινήτου στους υποψήφιους αγοραστές, συνίσταται να προβείτε σε ορισμένες ενέργειες οι οποίες θα συνδράμουν στη γρηγορότερη πώληση του ακινήτου σας. Μία τέτοια ενέργεια είναι για παράδειγμα η απομάκρυνση προσωπικών αντικειμένων (πχ φωτογραφίες, κλπ). Ο υποψήφιος αγοραστής θέλει να φανταστεί τον εαυτό του μέσα στο ακίνητο, οπότε πρέπει να δει μόνο τα απαραίτητα και όσο γίνεται λιγότερα προσωπικά αντικείμενα. Ένας ακόμη σημαντικός παράγοντας είναι η καθαριότητα. Ένα καθαρό και περιποιημένο ακίνητο δίνει από την αρχή θετικές εντυπώσεις σε αντίθεση με ένα ακατάστατο και απεριποίητο ακίνητο το οποίο γεννά αρνητικά συναισθήματα. Και θυμηθείτε, η πρώτη εντύπωση είναι και η πιο σημαντική! Καλό θα ήταν ακόμη, να πραγματοποιηθούν οι απαραίτητες επισκευές (ηλεκτρολογικά, υδραυλικά, τοιχοποιία, μεντεσέδες, πόρτες κλπ) ώστε το ακίνητο να είναι πλήρως λειτουργικό. Τέλος, ως προς τη διακόσμηση και τα έπιπλα, έρευνες έχουν δείξει πως ένα ωραία διακοσμημένο με λίγα έπιπλα ακίνητο μπορεί να πωληθεί έως και 2 φορές γρηγορότερα σε σχέση με ένα ολοκληρωτικά άδειο ακίνητο! Εν κατακλείδι λοιπόν, το ακίνητο δεν θα πρέπει να είναι ούτε πολύ βεβαρυμένο από έπιπλα και δει προσωπικά αντικείμενα, τα οποία δεν αφήνουν ελεύθερη τη φαντασία του αγοραστή αλλά και από την άλλη δεν προτιμάται να είναι εντελώς άδειο ενώ θα πρέπει να είναι πάντα καθαρό και έτοιμο για επίδειξη. Στη Naced, σας παρέχουμε τις συμβουλές που χρειάζεστε ώστε να πουλήσετε όσο το δυνατό συντομότερα το ακίνητό σας, χωρίς περιττά αλλά με έξοδα!
Τέλος, εάν είστε πρόθυμοι να πραγματοποιήσετε και κάποιαν ανακαίνιση αυτή μπορεί να προσφέρει τόσο συντομότερο χρόνο πώλησης όσο και κέρδος. Εάν ενδιαφέρεστε για ανακαίνιση ακινήτου και δε γνωρίζετε κάποιο συνεργείο πατήστε εδώ.
Πρέπει να είμαι παρών στην επίδειξη του ακινήτου ;
Όχι, σε καμία περίπτωση. Η παρουσία σας θα κάνει τον υποψήφιο αγοραστή να αισθανθεί άβολα και θα τον αποτρέψει από το να κάνει κάποιες ερωτήσεις που θα ήθελε σχετικά με το ακίνητο.
Ποια είναι τα έξοδα της πώλησης του ακινήτου μου ;
- Αμοιβή μηχανικού για τη δήλωση στο Ν. 4495/2017 (βεβαίωση μη αυθαιρεσίας ή τακτοποίηση σε περίπτωση που υπάρχουν αυθαιρεσίες).
- Αμοιβή μηχανικού ενεργειακού επιθεωρητή για σύνταξη του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης ακινήτου.
- Κτηματογαρφικό απόσπασμα: (Διάγραμμα και Φύλλο) από την υπηρεσία του Κτηματολογίου, αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή ενταγμένη στο Κτηματολόγιο.
- Αμοιβή δικηγόρου: Από το 2014, η επιλογή είναι προαιρετική. Ωστόσο η νομική υποστήριξη κατά
την διαδικασία αγοράς ακινήτου διασφαλίζει στον μέγιστο βαθμό την ομαλή
και ασφαλή ολοκλήρωση της διαδικασίας. - Αμοιβή τοπογράφου μηχανικού: Για σύνταξη νέου τοπογραφικού διαγράμματος (εάν απαιτείται και δεν υπάρχει πρόσφατο)
- Εξόφληση λογαριασμών και οφειλών ακινήτου: Εξόφληση λογαριασμών παροχών κοινής ωφέλειας (Ηλεκτρικό ρεύμα, Ύδρευση, Φυσικό Αέριο κλπ.). Μπορεί επίσης να προκύψουν έξοδα για πληρωμή ΤΑΠ, ΕΝΦΙΑ κλπ. σε περίπτωση που δεν είναι σωστά δηλωμένη η επιφάνεια του ακινήτου.
- Αμοιβή μεσίτη: Το μεσιτικό μας γραφείο λαμβάνει για τις υπηρεσίες που παρέχει στην αγοραπωλησία ακινήτων το 2% (+24% ΦΠΑ) επί της τελικής τιμής πώλησης του ακινήτου από τη μεριά του πωλητή
Χρειάζομαι μηχανικό ; Δεν ξέρω κάποιον
Ναι, χρειάζεστε πολιτικό μηχανικός. Σύμφωνα με το νόμο 4495/2017, όλες οι μεταβιβάσεις ακινήτων γίνονται μόνο με την επισήμανση υπεύθυνης δήλωσης Μηχανικού, η οποία θα βεβαιώνει ότι δεν υπάρχει στο ακίνητο καμία απολύτως πολεοδομική παράβαση ή στην περίπτωση που υπάρχει τέτοια έχει ρυθμιστεί ,κατά περίπτωση, με τους Νόμους 3843/2010 ή 4014/2011 ή 4178/2013. Για την μεταβίβαση οικοπέδων και γηπέδων στα οποία δεν υπάρχει κτίσμα απαιτείται δήλωση του ιδιοκτήτη και Βεβαίωση του Μηχανικού ότι δεν υπάρχει κτίσμα, συνοδευόμενη από Τοπογραφικό Διάγραμμα. Ερχόμαστε στο χώρο του ακινήτου, συγκρίνουμε την πραγματική κατάσταση με τα εγκεκριμένα σχέδια της πολεοδομίας και τυχόν δικαιολογητικά τακτοποίησης αυθαιρεσιών και εκδίδεται εντός 24 ωρών η Βεβαίωση Μηχανικού. Τα έξοδα του μηχανικού τα αναλαμβάνει ο πωλητής του ακινήτου.
Δεν γνωρίζετε κάποιον μηχανικό ; Σας έχουμε τη λύση. Στη NACED συνεργαζόμαστε γραφεία πολιτικών μηχανικών αλλά και τοπογράφων μηχανικών παρέχοντας στους πελάτες μας όλες τις απαραίτητες υπηρεσίες για την ολοκλήρωση της πώλησης του ακινήτου σας.
Χρειάζεται δικηγόρος και συμβολαιογράφος ; Δεν ξέρω κάποιον
Δεν χρειάζεστε συμβολαιογράφο. Η πρόσληψη του συμβολαιογράφου αναλαμβάνεται εξ’ ολοκλήρου από τον αγοραστή.
Από το 2014, η παράσταση δικηγόρου στα συμβόλαια είναι προαιρετική. Ωστόσο, αν και προαιρετική, η παρουσία δικηγόρου είναι πολύ χρήσιμη διότι φροντίζει για τη διασφάλιση των συμφερόντων σας κατά τη σύνταξη του συμβολαίου.
Δεν γνωρίζετε κάποιον δικηγόρο εξειδικευμένο στην αγοραπωλησία ακινήτων ; Σας έχουμε τη λύση. Στη NACED συνεργαζόμαστε με δικηγορικά γραφεία παρέχοντας στους πελάτες μας όλες τις απαραίτητες υπηρεσίες για την ολοκλήρωση της πώλησης του ακινήτου σας.
Είμαι ενοικιαστής
Πως θα βρω το ιδανικό ακίνητο για ενοικίαση ;
Η αναζήτηση ενός ακινήτου που θα φιλοξενήσει τις καθημερινές μας στιγμές, τα αγαπημένα μας πρόσωπα και θα μας προσφέρει μοναδικές αναμνήσεις, απαιτεί αφοσίωση, υπομονή και σωστό χειρισμό.
Πριν ξεκινήσει λοιπόν η διαδικασία αναζήτησης, θα πρέπει να έχετε θεσπίσει ορισμένα κριτήρια τα οποία επιθυμείτε να ικανοποιεί το νέο ακίνητο. Αυτά, μπορεί να σχετίζονται με την επιφάνεια, το ενοίκιο, την περιοχή, τον αριθμό υπνοδωματίων (για κατοικίες), τις θέσεις στάθμευσης αλλά και οποιονδήποτε άλλο παράγοντα, βάσει των επιθυμιών σας. Άλλωστε, όπως προείπαμε, η εύρεση του ακινήτου που θα στεγάσει τη ζωή μας δε χωρά συμβιβασμούς!
Αφού ολοκληρώσετε και την καταγραφή των κριτηρίων που έχετε θέσει, ξεκινά η αναζήτηση. Μπορείτε να την κάνετε μόνοι σας ή να απευθυνθείτε σε μεσιτικό γραφείο. Η διαφορά? Αναλύεται στην επόμενη απάντηση.
Πως ξέρω αν το ενοίκιο του ακινήτου που βρήκα είναι συμφέρον ;
Η τιμή καθορίζεται πάντα από την αγορά, δηλαδή τη ζήτησα αλλά και τη προσφορά. Απευθυνθείτε σε μεσιτικό γραφείο το οποίο βάσει εμπειρίας αλλά και γνώσεων των τιμών της αγοράς μπορεί να σας κατευθύνει προς μία συμφέρουσα λύση βάσει των προσδοκιών αλλά και του budget σας.
Η τιμή καθορίζεται πάντα από την αγορά, δηλαδή τη ζήτησα αλλά και τη προσφορά. Απευθυνθείτε σε μεσιτικό γραφείο το οποίο βάσει εμπειρίας αλλά και γνώσεων των τιμών της αγοράς μπορεί να σας κατευθύνει προς μία συμφέρουσα λύση βάσει των προσδοκιών αλλά και του budget σας.
Ποια είναι η μεσιτική αμοιβή για την ενοικίαση ενός ακινήτου ;
Το μεσιτικό μας γραφείο ορίζει ως αμοιβή για τις υπηρεσίες που παρέχει στην ενοικίαση ακινήτων το:
- 1 μίσθωμα (+24% ΦΠΑ) από την πλευρά του ενοικιαστή
- 1 μίσθωμα (+24% ΦΠΑ) από την πλευρά του ιδιοκτήτη του ακινήτου
Ως μίσθωμα νοείται η τελική τιμή ενοικίασης του ακινήτ
Θέλω να εκμισθώσω το ακίνητό μου
Η συμβολή του μεσιτικού γραφείου, αν και μη υποχρεωτική, εντούτοις μπορεί να σας γλιτώσει αρκετό χρόνο, ενέργεια αλλά και χρήματα! Πάμε λοιπόν να δούμε πώς μπορεί να γίνει αυτό.
- Γνώση της αγοράς ακινήτων: Ένα μεσιτικό γραφείο, κατέχοντας την εμπειρία στον κλάδο των ακινήτων μπορεί να σας προσανατολίσει προς τη σωστή κατεύθυνση. Θα σας πληροφορήσει για τις τάσεις της αγοράς, θα σας προτείνει λύσεις αλλά και θα σας εξηγήσει με τεκμηριωμένο τρόπο το εάν οι επιδιώξεις σας (κυρίως σχετικά με το επιθυμητό ενοίκιο) ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα (είναι ρεαλιστικά εφικτές) ή όχι, βάσει της παρούσας κατάστασης της αγοράς.
- Περισσότερες επιλογές: Το μεσιτικό γραφείο θα σας δώσει τη δυνατότητα πρόσβασης σε ένα μεγάλο χαρτοφυλάκιο μη δημοσιευμένων ακινήτων ενώ θα σας παραπέμψει σε αυτά που ανταποκρίνονται στα δικά σας κριτήρια
- Δίκτυο πελατών / συνεργατών: Ψάχνεις το ιδανικό ακίνητο ? Το μεσιτικό γραφείο μπορεί να έχει ήδη τη λύση. Και ακόμη στην περίπτωση που δεν υπάρχει κάποιο υπάρχον ακίνητο που σε συναρπάζει, θα σε βοηθήσει να το βρεις σε πολύ συντομότερο χρόνο μέσω ενός δικτύου πελατών και συνεργατών στο οποίο θα μεταβιβάσει το αίτημά σου για εύρεση ακινήτου με τα χαρακτηριστικά που επιθυμείς.
- Διαπραγμάτευση: Αφού έχετε επιλέξει το ακίνητο που θέλετε, το επόμενο βήμα είναι η έναρξη της διαδικασίας για την ολοκλήρωση της ενοικίασης. Πρόκειται για ένα πολύ κρίσιμο στάδιο, στο οποίο η εμπειρία, οι διαπραγματευτικές ικανότητες και ο επαγγελματισμός ενός μεσίτη θα σας βοηθήσουν να διαπραγματευτείτε με τους καλύτερους όρους επιτυγχάνοντας ευνοϊκότερη συμφωνία για όλα τα συμβαλλόμενα μέρη (ιδιοκτήτης και ενοικιαστής) και γεφυρώνοντας με τον καλύτερο τρόπο τυχόν διαφωνίες μεταξύ εκείνων.
Φυσικά όλα τα παραπάνω έχουν ως προϋπόθεση το γεγονός ότι απευθυνθήκατε σε γραφείο που υιοθετεί τον επαγγελματισμό και θα σεβαστεί τη δέσμευσή που σας δίνει. Στη Naced φροντίζουμε για την καλύτερη δυνατή εξυπηρέτησης σας. Με ειλικρίνεια, επαγγελματισμό και εμπειρία μπορούμε να σας βοηθήσουμε να βρείτε το ακίνητο που σας αξίζει!
Τι πρέπει να κάνω ώστε να επιτύχω το υψηλότερο ενοίκιο για ένα ακίνητο;
Το πρώτο πράγμα που θα μπορούσατε ως ιδιοκτήτης ακινήτου να κάνετε είναι να απευθυνθείτε σε μεσιτικό γραφείο το οποίο μέσω της εκτίμησης της αξίας, του δικτύου των πελατών του αλλά και των διαπραγματευτικών ικανοτήτων θα σας βοηθήσει να διαπραγματευτείτε με τους καλύτερους όρους επιτυγχάνοντας το καλύτερο δυνατό ενοίκιο.
Από την άλλη πλευρά προσδοκώντας στην αύξηση του ενοικίου, ένας ιδιοκτήτης μπορεί να προβεί σε μερική ή και ολική ανακαίνιση του ακινήτου του. Κάτι τέτοιο θα του εξασφαλίσει αυξημένο μίσθωμα και κέρδος σε βάθος χρόνου. Εάν ενδιαφέρεστε για ανακαίνιση ακινήτου και δε γνωρίζετε κάποιο συνεργείο πατήστε εδώ.
Το πρώτο πράγμα που θα μπορούσατε ως ιδιοκτήτης ακινήτου να κάνετε είναι να απευθυνθείτε σε μεσιτικό γραφείο το οποίο μέσω της εκτίμησης της αξίας, του δικτύου των πελατών του αλλά και των διαπραγματευτικών ικανοτήτων θα σας βοηθήσει να διαπραγματευτείτε με τους καλύτερους όρους επιτυγχάνοντας το καλύτερο δυνατό ενοίκιο.
Από την άλλη πλευρά προσδοκώντας στην αύξηση του ενοικίου, ένας ιδιοκτήτης μπορεί να προβεί σε μερική ή και ολική ανακαίνιση του ακινήτου του. Κάτι τέτοιο θα του εξασφαλίσει αυξημένο μίσθωμα και κέρδος σε βάθος χρόνου. Εάν ενδιαφέρεστε για ανακαίνιση ακινήτου και δε γνωρίζετε κάποιο συνεργείο πατήστε εδώ.
Πως θα ορίσω το ενοίκιο του ακινήτου μου ;
Η εκτίμηση της τιμής ενοικίασης του ακινήτου είναι ίσως η σημαντικότερη ενέργεια που πρέπει να πραγματοποιηθεί πριν το ακίνητο μπει στην αγορά. Ο εκτιμητής πρέπει να λαμβάνει υπόψη όλα τα χαρακτηριστικά, το είδος αλλά και την περιοχή στην οποία βρίσκεται. Η σωστή και έγκυρη εκτίμηση της τιμής ενοικίασης του ακινήτου είναι μείζονος σημασίας μιας και θα πρέπει να βρίσκεται ουσιαστικά στη χρυσή τομή, να μην είναι δηλαδή ούτε πολύ υψηλή και μη ρεαλιστική, αποτρέποντας τους υποψήφιους ενοικιαστές αλλά ούτε και χαμηλότερη από αυτή που θα μπορούσε να αποδοθεί στο ακίνητο διότι όπως είναι προφανές στην περίπτωση αυτή θα υπάρξει απώλεια κέρδους από την ενοικίαση. Έτσι λοιπόν, ένας έμπειρος και εξειδικευμένος μεσίτης μπορεί να σας βοηθήσει να εκτιμήσετε με ακρίβεια την αξία του ακινήτου σας ώστε να αποφύγετε τις παραπάνω καταστάσεις. Με αυτό τον τρόπο θα εξοικονομήσετε και χρόνο, αλλά και χρήματα, που σε πολλές περιπτώσεις υπερβαίνουν κατά πολύ τη μεσιτική αμοιβή. Μην ξεχνάτε πως η άρτια εκτίμηση ενός ακινήτου από τον ιδιοκτήτη του είναι σχεδόν αδύνατη, τόσο λόγω απειρίας, όσο και για συναισθηματικούς λόγους που συνήθως δεν τον αφήνουν να είναι αντικειμενικός.
Άλλες ερωτήσεις
Τί είναι η Αντικειμενική Αξία ενός ακινήτου ;
Η αντικειμενική αξία ακινήτου είναι ένα αμάχητο φορολογικό τεκμήριο της αξίας ενός ακινήτου και εκφράζεται σε αξία ανά τετραγωνικό μέτρο. Οι αντικειμενικές αξίες εκδίδονται από το Υπουργείο Οικονομικών και διαφοροποιούνται ανάλογα με την τοποθεσία του ακινήτου. Ακόμη και εντός του ίδιου Δήμου μπορεί να υπάρχουν διαφοροποιήσεις ανάλογα με τις ζώνες στις οποίες χωρίζεται ένας Δήμος.
Με τη θέσπιση των αντικειμενικών αξιών ορίζεται από το κράτος το κατώτατο όριο της αξίας που μπορεί να έχει ένα ακίνητο σε μία συναλλαγή, ώστε να δύναται να ορίζει η Εφορία το ελάχιστο αντίτιμο που δηλώνει ο αγοραστής ή ο δωρητής του ακινήτου.
Οι αντικειμενικές αξίες δεν ανταποκρίνονται, παρ’ όλα αυτά, στην πραγματική αξία της συναλλαγής, αφού στην πράξη είναι πάντα χαμηλότερες από την αγοραία αξία του ακινήτου. Επίσης αποτελούν απλώς τεκμήριο για φορολογικούς λόγους: δεν εμποδίζονται τα μέρη να συμφωνήσουν υψηλότερο τίμημα και να καταβάλουν υψηλότερο φόρο. Αν συμφωνήσουν όμως χαμηλότερο της αντικειμενικής αξίας τίμημα, θα καταβάλουν τον φόρο που αναλογεί στην αντικειμενική αξία.
Τι είναι το Ενεργειακό Πιστοποιητικό ;
Το Ενεργειακό Πιστοποιητικό ή Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) είναι το έγγραφο που κατατάσσει τα ακίνητα σε ενεργειακές κατηγορίες. Η κατάταξη γίνεται σε μια κλίμακα από το Α μέχρι το Η, που αντιπροσωπεύει την ενεργειακή κατάσταση του ακινήτου.
Το Ενεργειακό Πιστοποιητικό αναγράφει την εκτιμώμενη ετήσια κατανάλωση ενέργειας και τις εκπομπές διοξειδίου του άνθρακα. Αναγράφει ακόμη και τη συμβολή των ανανεώσιμων πηγών ενέργειας στην ικανοποίηση των ενεργειακών αναγκών του ακινήτου.
Σκοπός του Πιστοποιητικού είναι να αναδείξει τη συμπεριφορά της ακίνητης περιουσίας σχετικά με την κατανάλωση ενέργειας. Η κατανάλωση αυτή σχετίζεται με το σύστημα θέρμανσης και κλιματισμού, αλλά και τον τρόπο παροχής ζεστού νερού.
Το ΠΕΑ περιλαμβάνεται στην Ταυτότητα Ακινήτου. Πρόκειται για έναν “ψηφιακό φάκελο” ο οποίος περιέχει όλες τις πληροφορίες ενός ακινήτου.
Τι είναι ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (Φ.M.A); Ποιοί δικαιούνται απαλλαγή ;
Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου με αντάλλαγμα επιβάλλεται φόρος στην αξία του και υπόχρεος για την καταβολή του είναι ο αγοραστής. Πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου μεταβίβασης, ο πωλητής και ο αγοραστής υποβάλλουν κοινή δήλωση Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου (Φ.Μ.Α.).
- O φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου.
- Ο Φ.Μ.Α. μειώνεται στο τέταρτο (1/4) στις
περιπτώσεις διανομής ακινήτων μεταξύ των συγκυρίων ή διάλυσης Ο.Ε.,
Ε.Ε., Ε.Π.Ε. και Ι.Κ.Ε. και μεταβίβασης των ακινήτων της εταιρείας στα
μέλη της, κατά την εταιρική τους μερίδα. - Ο Φ.Μ.Α. μειώνεται στο μισό (1/2) στις
περιπτώσεις ανταλλαγής ακινήτων ίσης αξίας, συγχώνευσης Α.Ε. και
Συνεταιρισμών, αναγκαστικής απαλλοτρίωσης για δημόσια ωφέλεια καθώς και
συνένωσης οικοπέδων.
Σε κάθε περίπτωση σύστασης ή τροποποίησης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας θα πρέπει να ερευνάται αν συντελείται, άμεσα ή έμμεσα, μεταβίβαση εμπραγμάτων επί ακινήτων δικαιωμάτων μεταξύ συγκυρίων, είτε με μορφή διανομής είτε ανταλλαγής είτε πώλησης είτε δωρεάς ιδανικών μεριδίων. Ενδεικτικά αναφέρονται:
- Σύσταση σε οικόπεδο με υφιστάμενα κτίσματα.
- Σύσταση και στο μελλοντικό δικαίωμα υψούν με υφιστάμενα κτίσματα.
- Τροποποίηση σύστασης με απόσπαση μέρους
οριζόντιας ιδιοκτησίας από εκείνη στην οποία ανήκε και μεταφορά της σε
οριζόντια ιδιοκτησία άλλου συνιδιοκτήτη. - Σύσταση με διανομή της ψιλής κυριότητας.
- Διανομή υφιστάμενη κάθετης ιδιοκτησίας σε οικόπεδο με κτίσματα.
- Κατάργηση υφιστάμενης σύστασης σε οικόπεδο με κτίσματα.
Η απαλλαγή από τον Φ.Μ.Α. για αγορά πρώτης κατοικίας παρέχεται μόνο σε φυσικά πρόσωπα (έγγαμα ή άγαμα ή τα πρόσωπα που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης, εφόσον κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθενται να εγκατασταθούν σε αυτή το αργότερο εντός δύο ετών από την αγορά. Η απαλλαγή του αγάμου παρέχεται και στον
σύζυγο που βρίσκεται σε διάσταση, υπό τον όρο ότι έχει κατατεθεί αίτηση ή αγωγή διαζυγίου τουλάχιστον έξι μήνες πριν την αγορά του ακινήτου, με την προϋπόθεση ότι ο γάμος θα λυθεί μέσα σε πέντε (5) έτη από την αγορά.
Απαλλαγή από τον Φ.Μ.Α. για αγορά πρώτης κατοικίας δικαιούνται:
α) Έλληνες.
β) Ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης. Οι καταγόμενοι από τη Βόρεια Ήπειρο και την Τουρκία, εφόσον απέκτησαν ιθαγένεια τρίτου κράτους πλην της Αλβανικής και Τουρκικής, δεν μπορούν να τύχουν απαλλαγής από τον φόρο.
γ) Οι πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου.
δ) Αναγνωρισμένοι πρόσφυγες, σύμφωνα με τις διατάξεις του π.δ. 96/2008 (Α’ 152).
ε) Πολίτες τρίτων χωρών που απολαύουν του καθεστώτος του επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4251/2014 (Α’ 80).
στ) Πολίτες τρίτων χωρών που κατέχουν άδεια διαμονής στην Ελλάδα δεύτερης γενιάς.
Είναι δυνατόν να υποβληθεί αίτηση για τη χορήγηση απαλλαγής και μετά από την υποβολή δήλωσης Φ.Μ.Α., μέχρι την οριστικοποίηση της υπόθεσης με οποιονδήποτε τρόπο. Μαζί με την αίτηση συνυποβάλλονται και τα απαραίτητα δικαιολογητικά και ζητείται η επιστροφή του φόρου. Μετά τον έλεγχο των δικαιολογητικών και τη διαπίστωση της συνδρομής των προϋποθέσεων της απαλλαγής, συντάσσεται συμπληρωματική πράξη του συμβολαίου, στο οποίο αναφέρεται η απαλλαγή και μετά τη μεταγραφή της, επιστρέφεται ο φόρος.
Η έκταση της παρεχόμενης απαλλαγής είναι η εξής:
- Για αγορά κατοικίας: από άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000 €, από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 250.000 €, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000 €, ενώ από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία, τουλάχιστον, 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 275.000 €. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 € για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.
- Για αγορά οικοπέδου: από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 50.000 €, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 100.000 €. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 €για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 €για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.
Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται Φ.Μ.Α..
Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου (είτε είναι ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες είτε παρακολουθήματα της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας), για επιφάνεια εκάστου έως είκοσι (20) τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.
Εντολή Ανάθεσης είναι το έγγραφο που πιστοποιεί τη συνεργασία ανάμεσα στον ιδιοκτήτη ενός ακινήτου και στο μεσίτη που αναλαμβάνει την προώθηση και την υπόδειξη του σε ενδιαφερόμενους με σκοπό την πώληση/ενοικίαση/αντιπαροχή του. Επιπλέον, ορίζει τη συμφωνηθείσα μεσιτική αμοιβή (δηλαδή την προμήθεια που θα οφείλει ο ιδιοκτήτης στον μεσίτη, εφόσον καταρτιστεί η τελική σύμβαση – συμβόλαιο).
Στην Εντολή Ανάθεσης γίνεται μία πλήρης περιγραφή του ακινήτου (στοιχεία ακινήτου), αναγράφεται το ποσό που διεκδικεί ο ιδιοκτήτης να λάβει από την διάθεση του ακινήτου, ορίζεται η μεσιτική αμοιβή και υπογράφεται από τον ιδιοκτήτη ή τους ιδιοκτήτες αυτού ή ακόμα και από τον πληρεξούσιό του/τους.
Η Εντολή Υπόδειξης ορίζει και διευκρινίζει την ειδικώς συμφωνηθείσα αμοιβή που οφείλει ο αγοραστής στο μεσίτη σε περίπτωση καταρτίσεως της τελικής συμβάσεως ενοικίασης / αγοράς ενός συγκεκριμένου ακινήτου το οποίο στη συνέχεια θα υποδείξει ο μεσίτης στον ενδιαφερόμενο. Με τη μεσιτική εντολή υπόδειξης, τόσο σεις (αγοραστής ή ενοικιαστής) όσο και το μεσιτικό γραφείο, προστατεύεστε από το νόμο.
Η διαδικασία είναι απλή. Αρχικά, ο μεσίτης περιγράφει στον πελάτη το προτεινόμενο ακίνητο και αφού τον ενημερώσει πλήρως για τα χαρακτηριστικά του – δηλαδή, την περιοχή, το εμβαδόν του, τον όροφο, την παλαιότητα, την τιμή κλπ. – τότε, θα καταγράψει τα στοιχεία αυτά στην μεσιτική εντολή, η οποία θα είναι απαραίτητα ένα διπλότυπο έντυπο. Μετά την υπογραφή της μεσιτικής εντολής από τον ενδιαφερόμενο πελάτη ο μεσίτης ανακοινώνει την ακριβή διεύθυνση του προτεινόμενου ακινήτου.
